土地優先購買權事件 返回文章列表 ↑
2013/08/01 【許茹嬡】  
恭喜本所謝允正律師在此一系列之土地優先購買權事件,連獲兩勝,以下內容為判決內容之節錄:
【裁判字號】臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1151號民事判決
【裁判日期】1020118
【事實部分】
兩造對於坐落臺北市○○區○○段0○段000○000○000○000○000地號等14筆土地(下稱系爭14筆土地)原為被告杜姓神明會所有,而原告分別係坐落同小段1847、926、1742、796、1834建號及另一未辦保存登記建物(下稱系爭6筆建物)之所有權人,系爭6筆建物所坐落基地即為系爭14筆土地中之610、611、612、613、617、618地號土地(詳如附表所示,下稱附表所示6筆土地),嗣被告杜姓神明會於99年2月10日將系爭14筆土地及同小段607、607之2地號土地暨同小段178號建物所有權全部出賣予訴外人柯秉松,並依訴外人柯秉松之指示,於99年5月5日以買賣為原因,將附表所示6筆土地所有權移轉登記為被告賴清宮所有,嗣被告賴清宮於99年6月4日將附表所示6筆土地信託登記予訴外人廖裕輝管理使用,廖裕輝於99年7月13日將附表所示6筆土地設定登記存續期間為50年之地上權予訴外人摩天公司,嗣於99年8月2日,由廖裕輝設定所有權之最高限額抵押權(債務人為賴清宮、柯炯廷、郭葉青)及由摩天公司設定地上權之最高限額抵押權(債務人為賴清宮、柯炯廷、郭葉青)予被告板信商業銀行,復於99年8月6日,被告賴清宮將附表所示6筆土地之受託人變更為被告板信商業銀行,訴外人摩天公司則係將其就附表所示6筆土地之地上權信託登記予被告板信商業銀行等情均不爭執,並有原告提出之附表系爭14筆土地之土地登記謄本(見本院卷一第46至58頁、第73至86頁、第87至93頁、第188至205頁)、系爭14筆土地登記異動索引(見本院卷一第94至105頁、第209至226頁)、系爭1847、926、1742、796、1834建號建物登記謄本(見本院卷一第59至64頁)、原告林清連所有臺北市○○區○○路0段000號房屋之97、98年度房屋稅繳款書(見本院卷一第65頁)、被告杜姓神明會與訴外人柯秉松所簽買賣契約書(見本院卷一第309至311頁)、訴外人柯秉松與被告賴清宮所簽信託協議書(見本院卷一第312頁)附卷可稽,上開事實應堪認定。
【法院判斷】

關於原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮行使優先購買權是否合法部分:

1.按「(第1項)基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。(第2項)前項優先購買權人,於接到出賣通知後10日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。」,土地法第104條定有明文。又「(第1項)租用基地建築房屋,出租人出賣基地時,承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時,基地所有人有依同樣條件優先承買之權。(第2項)前項情形,出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者,視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者,不得對抗優先承買權人。」,亦為民法第426條之2所明定。

2.次按基地承租人優先購買權之行使,本不以受出賣人通知買賣條件為限;承租人於基地出賣時,如欲依同樣條件購買,即得優先為之,至於其知悉買賣條件之管道,究係出賣人通知、買受人通知、自行探知、或第三人告知,則無限制,此觀諸前揭土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項就優先購買權之行使,並未設限,僅於第2項規定出賣人通知為承租人行使優先購買權之對抗要件即明。又前揭規定所謂之「優先購買權」係指於所有人將其基地出賣與第三人時,有先買權者得以意思表示,使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己,而自己負有給付該所有人原與第三人所約定契約義務之權而言。至於出賣人未以書面通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約及所為所有權之移轉登記,不得對抗優先承買權人者,必以優先購買權人經以與基地所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件為購買基地之意思表示後,出賣人原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為,始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者,該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人(最高法院87年度台上字第11號判決意旨參照)。

3.查原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮主張被告杜姓神明會於99年間出售附表所示系爭610、612、613、617、618地號土地時未依法為出賣通知乙節,為被告杜姓神明會所是認,且上開原告係於提起本件訴訟後,本院為核定訴訟標的價額及原告應繳之裁判費,命被告杜姓神明會提供就附表所示6筆土地所為之買賣契約及買賣價金數額,被告杜姓神明會於99年12月8日向本院提出其與柯秉松於99年2月10日所簽買賣契約書第1頁、第6頁、買賣價格明細表及柯秉松與被告賴清宮間之信託協議書(見本院卷一第308至312頁),本院於99年12月29日裁定命原告補繳裁判費,原告共同訴訟代理人於100年1月3日收受上開裁定後即聲請閱卷,並就本院補費裁定提出抗告,堪認原告應於其訴訟代理人閱卷後已知悉附表所示6筆土地之買賣價金金額應如附表被告杜姓神明會出售予柯秉松之價格欄所示,參以原告北碇公司之法定代理人趙惟漢於其與被告杜姓神明會間請求履行契約事件(臺灣高等法院98年度上更(一)字第154號)審理時,審判長問:「系爭土地在99年5月出賣他人,買賣價金多當?」,趙惟漢之訴訟代理人即本件原告共同訴訟代理人莊秀銘律師答稱:「全部土地售價為13億餘元」,庭後並具狀陳報系爭買賣契約全文影本,此有臺灣高等法院98年度上更(一)字第154號101年2月21日辯論期日筆錄、趙惟漢於上開事件101年2月24日陳報狀影本在卷可稽(見本院卷三第327至338頁),足見原告係於本件起訴後至101年2月21日前之某時,就附表所示土地買賣條件:如買賣標的、範圍、價金、稅費負擔、付款方式、瑕疵擔保等項即已知悉,亦即就系爭土地買賣之買受人,買賣總價金為13億9,500萬元,分5期給付,第1期款為2億5,000萬元、第2期款為2億元、第3期款為4億5,000萬元、第4期款為1億4,000萬元、第5期款為3億5,500萬元,土地增值稅固由賣方負擔,但由買方以第2期款付款方式,於土地增值稅單核發後3日內代為墊付等項已然知悉(買賣契約第6條第1項),自堪認定。而原告於100年4月26日以民事變更追加訴之聲明暨聲請調查證據行使優先承購權,雖表示欲以被告杜姓神明會出賣予柯秉松之相同條件(實際買賣價金,容後補陳)購買附表所示6筆土地,惟其於101年11月16日民事準備五狀所稱「相同條件」之買賣條件係指被告杜姓神明會於其給付如附表原告所主張優先購買價格欄所示金額之同時,應將附表所示6筆土地之所有權移轉登記與其,亦即以被告杜姓神明會出售含附表所示6筆土地在內之系爭16筆土地總價金實際為5億6,000萬元與系爭買賣契約總價13億9,500萬元依比例換算附表所示6筆土地之價格(見本院卷五第6、8、9、11頁),然此為被告所否認,且依法務部調查局臺北市調查處101年10月1日函覆本院被告杜姓神明會係於99年2月10日由管理人杜宗代表出面與柯秉松簽立買賣契約書,將神明會名下臺北市松山區寶清清7小段607、607之2、609、610、611、612、613、614、615、616、617、618、620、622、623、624地號16筆土地及相關建物,連同被告杜姓神明會先前向國有財產局申購之604之2地號國有土地及619地號之羅姓人士所有土地,以總價13億9,500萬元出售予柯秉松、賴清宮、柯文昌、蔡長海、王富代、王進祥6人,其中被告杜姓神明會自有16筆土地部分之售價依神明會決議應為5億6,000萬元(含土地增值稅1億餘元),惟實際土地增值稅、假處分反擔保金等皆係由柯秉松等先行代墊,致結算後被告杜姓神明會共獲5億5,168萬元1,890元,並依比分配予所有會員等語,此有該處101年10月1日北防字第00000000000號函及附件在卷可按(見本院卷四第141至507頁),準此,堪認買受人除已支付5億5,168萬1,890元予出賣人被告杜姓神明會外,並以墊付土地增值稅、假處分反擔保金之方式,給付系爭買賣契約價金予被告杜姓神明會,而柯秉松已墊付土地增值稅1億0,168萬1,890元及假處分反擔保金2億5,635萬5,200元,堪認買受人柯秉松已支付9億0,971萬8,980元予出賣人即被告杜姓神明會,此有被告被告杜姓神明會提出之土地增值稅繳款書收據、99年度存字第1121號提存書附卷可憑(見本院卷四第125至132頁、第134至135頁),而原告雖表示欲以被告杜姓神明會與柯秉松間買賣契約相同條件購買系爭土地,惟其所稱「相同條件」係指其以總價金5億6,000萬元與買賣契約約定總價金13億9,500萬元比例換算金額(如附表所示原告所主張優先購買格欄金額)之同時,被告杜姓神明會應將附表所示編號610、612、613、617、618地號土地之所有權分別移轉登記予原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮,核與被告杜姓神明會與柯秉松間買賣契約之買賣條件(買受人所付出賣人被告杜姓神明會價金金額除5億5,168萬1,890元外,尚包括墊付土地增值稅1億0,168萬1,890元及假處分反擔保金2億5,635萬5,200元)有別,而原告於法務部調查臺北市調查處函覆本院及被告板信商業銀行提出上開土地增值稅、假處分反擔保金提存證明後應已知其優先購買之買受條件,原告如欲承買,應以同樣條件價購,而原告迄本件辯論終結時仍主張以附表其所主張優先購買價格欄所示金額購買,益徵原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮行使優先承購權之承買條件與被告杜姓神明會、柯秉松所約定之買賣契約條件確有不同。是原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮行使優先購買權時,排除買受人應支付土地增值稅、反處分擔保金之契約條件,僅願給付以總價5億6,000萬元按比例換算之金額予被告杜姓神明會,並請求於其給付如附表其所主張優先承買價格欄所示金額之同時,即應將附表所示610、612、613、617、618地號土地之所有權移轉分別登記與其,顯已變更(部分不予接受)系爭土地買賣條件,其優先承購權之行使即難謂為合法。從而,原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮於知悉被告杜姓神明會出售系爭土地之事實及相關買賣條件後,既已依土地法第104條第1項、民法第426條之2第1項規定,以起訴狀行使優先購買權,卻變更(部分不予接受)系爭土地買賣條件,未依系爭土地買賣契約同樣條件合法行使優先購買權,則被告被告杜姓神明會、賴清宮間以買賣為原因而成立之物權移轉行為,揆諸前揭說明,即得對抗原告龔瓊瑤、郭詩電、郭秀芳、林清連、潘小鈴、洪錦榮。從而,被告杜姓神明會與柯秉松間之買賣契約既得對抗原告,則原告請求被告賴清宮應將應將其就被告杜姓神明會所有附表所示6筆土地,於99年5月5日由臺北市松山地政事務所以99年松山字第080310號收件所為之所有權移轉登記予以塗銷,並請求被告板信商業銀行應將其就附表所示6筆土地,於99年8月6日由臺北市松山地政事務所以99年松信字第006200號收件所為之所有權信託登記、於99年8月2日由臺北市松山地政事務所以99年松山字第141120號收件所為之土地所有權擔保債權總金額1億7,490萬0,200元之最高限額抵押權登記、於99年8月2日由臺北市松山地政事務所以99年松山字第141130號收件所為之地上權擔保債權總金額1億7,500萬元之最高限額抵押權登記、99年8月6日由臺北市松山地政事務所以99年松信字第006180號收件所為之地上權信託登記均予塗銷,即屬無據,應予駁回。

【裁判字號】臺灣臺北地方法院99年度重訴字第1312號民事判決

【裁判日期】1020628

【事實部分】

原告主張系爭土地原為被告杜姓天上聖母所有,於99年5月5日以買賣為原因移轉所有權與被告賴清宮,被告賴清宮於99年5月31日以買賣為原因移轉系爭土地所有權與被告柯炯廷,被告柯炯廷於99年6月1日以信託為原因移轉系爭土地所有權與廖裕輝,並於99年8月5日以受託人變更為原因移轉所有權與被告板信銀行;原告王漢通所有之36建號房屋(門牌號碼臺北市○○路000號)及原告王陳美、羅王快、王陳惠美、王慶宏、王慶喬共有之135建號房屋(門牌號碼整編前為臺北市○○路000號)坐落系爭土地上等情,業據提出建物登記謄本、土地登記謄本及異動索引(見本院卷(一)第36至47頁、本院卷(二)第213至216頁)、135建號房屋登記謄本(見本院卷(一)第238頁)、臺北市民政局門牌檢索系統(見本院卷(一)第239頁、本院卷(二)第100頁)、門牌證明書(見本院卷(二)第217頁)為證,復為被告所不爭執,足認為真實。又被告杜姓天上聖母與柯秉松於99年2月10日簽立買賣契約書,由被告杜姓天上聖母將系爭土地及其他同地段17筆土地全部出售予柯秉松,全部土地之買賣總價為1,395,000,000元,系爭土地之買賣價金為209,088,000元,被告賴清宮、柯炯廷與訴外人摩天開發股份有限公司、被告板信銀行於99年8月3日就包括系爭土地在內之土地簽訂不動產信託契約書,以被告賴清宮、柯炯廷為土地、建物所有權之委託人兼受益人,摩天開發股份有限公司為土地地上權之委託人兼受益人,被告板信銀行為受託人之事實,亦有買賣契約書(見本院卷(三)第89至96頁)、不動產信託契約書(見本院卷(四)第326至331頁)在卷可稽,亦堪信為真實。
【法院判斷】
關於原告依土地法第104條行使優先購買權有無理由部分:
(一)64年7月24日修正後之現行土地法第104條第2項於本件有無
    適用?
按土地法第104條第2項已於64年7月24日修訂為出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。上訴人間之買賣,既在土地法修訂以後,則有上開優先購買權之被上訴人請求確認其就系爭土地有優先購買權,命上訴人甲塗銷已為之所有權移轉登記,由上訴人乙與被上訴人補訂書面契約,並協同辦理所有權移轉登記,委無不合(最高法院65年台上字第2701號判例參照)。本件原告與被告杜姓天上聖母就系爭土地之租賃契約雖成立於上開法條修正前,惟被告杜姓天上聖母與柯秉松就系爭土地之買賣係於上開法條修正之後,自應適用修正後之土地法第104條第2項規定,被告辯稱本件應適用修正前規定,洵無足取。
(二)土地法第104條第1項基地承租人之優先購買權,是否僅限於「原基地所有權人」出賣基地時始得主張?倘自原基地所有權人買受土地之第三人再將基地出賣他人時,基地承租人是否仍得主張優先購買權?
按土地法第104條第1項規定,承租人於基地出賣時,有依同樣條件優先購買之權。出賣人如未通知優先購買權人,而與第三人訂立買賣契約者,依同條第2項規定,其契約不得對抗優先購買權人。亦即該項以買賣為原因而成立之物權移轉行為對承租人不生效力,故承租人之優先購買權具有物權之效力(最高法院67年台上字第479號判例意旨參照)。出賣人(即出租人)與基地買受人即不得主張於其買賣成立並辦理基地所有權移轉登記後,承租人之優先購買權即歸於消滅。此項效力,不因買受人買受基地後,已輾轉移轉土地所有權於第三人而有異(最高法院101年度台上字第1716號判決參照)。本件被告杜姓天上聖母出賣系爭土地與被告柯秉松時,並未通知原告優先承買,依土地法第104條第2項規定,原告對被告杜姓天上聖母已有優先購買權存在,嗣後被告賴清宮將土地以買賣為原因移轉與被告柯炯廷,亦未踐行通知優先購買權人之程序,原告對被告柯炯廷仍得主張優先購買權,被告辯稱土地法第104條第1項基地承租人之優先購買權,原告僅限於原基地所有權人即被告杜姓天上聖母出賣基地時始得主張,尚非有據。又土地法第43條規定「依本法所為之登記,有絕對效力」係為保護善意第三人而設,被告賴清宮、柯炯廷向前手購買系爭土地時,應知地上已建有系爭房屋,且買賣標的價值甚鉅,衡情其等買受系爭土地前應就現有使用狀況及爭議有所瞭解,亦難執土地法第43條規定對抗原告之優先購買權。
(三)如認為基地承租人仍得主張,自原基地所有權人買受土地之第三人嗣後再移轉土地所有權之原因是僅限於「買賣」時,基地承租人始得主張優先購買權?
被告又辯稱被告柯炯廷以信託為原因移轉系爭土地所有權與廖裕輝,並於99年8月5日以受託人變更為原因移轉所有權與被告板信銀行,並非依買賣契約移轉,與土地法第104條第2項之規定不符,原告亦不得主張優先購買權云云。經查,原告之優先購買權具有物權效力,被告杜姓天上聖母、柯秉松、賴清宮、柯炯廷間買賣契約及以買賣為原因所為移轉所有權之物權行為,對原告不生效力已如前述,被告柯炯廷本於系爭土地所有權人地位,依信託契約將系爭不動產信託登記在被告板信銀行名下,對原告自亦不生效力,被告前揭所辯要無足採。
(四)原告是否已放棄其優先購買權?
1.按土地法第104條第1項優先購買權人,於接到出賣通知後10日內不表示者,其優先權視為放棄。同條第2項前段定有明文。蓋土地法第104條之立法意旨,在於使土地與其上房屋同歸一人所有,以維持房屋與基地權利之一體性,杜絕紛爭,並盡經濟效用,而非在使優先購買權人坐收漁利,是優先購買權人應於知悉土地所有權人出賣基地及買受人並買賣條件時,在相當期限內行使其權利,若長期不行使,不僅有悖於法之安定性,且如嗣後房地價格飆漲,若仍許其行使優先購買權,即難謂與法律規定依同樣條件購買之本旨相符,自與誠信原則有違。又土地承租人之優先購買權,不僅具有相對的物權之效力,且基地出賣人必須將其與第三人訂立之土地買賣契約之條件,通知予優先購買權人,以便考慮是否依同樣條件優先購買,不得僅以買賣土地之事實通知,即謂已盡通知之義務。且承租人放棄優先購買權,必須其知悉買賣條件後,始能為之。倘其僅知出賣之事實,不知買賣之條件,尚難僅因其久未行使優先購買權,而指其嗣後行使係權利濫用或有違誠信原則。再者,行使優先購買權,須表明願依基地出賣時之同樣條件購買,始得優先購買,如該優先購買權人僅表示願以較低之價格購買,自難認已合法行使優先購買權。
2.經查,被告杜姓天上聖母於本院審理中之101年12月18日提出陳報二狀,表明以209,088,000元將系爭土地出售予被告柯秉松,並檢附買賣契約書為證(見本院卷(三)第82、83、89至96頁),該狀繕本於101年12月19日送達原告訴訟代理人,有掛號郵件收件回執足佐(見本院卷(四)第247頁)堪認系爭土地所有權人於斯時已將買賣之條件通知原告,原告於102年1月9日提出辯論意旨狀,表明被告杜姓天上聖母應以93,549,884元就系爭土地與原告訂立書面買賣契約(見本院卷(三)第115頁),則原告逾10日期間始行使權利,且僅表明願以較低之價格購買,依上開說明,自難認已合法行使優先購買權,被告迄102年2月21日始具狀聲明被告杜姓天上聖母應以209,088,000元就系爭土地與原告訂立書面買賣契約(見本院卷(四)第14頁),顯已超過土地法第104條第2項前段規定之10日期間,其優先權應視為放棄。
 
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